¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos entre la fecha en que se adquiere un inmueble y la fecha en que se transmite (por venta, herencia o donación).
Es un impuesto local, gestionado por cada ayuntamiento con un tipo máximo del 30%. Se devenga en el momento de la transmisión del inmueble, y tiene plazos muy estrictos para su liquidación.
Los dos métodos de cálculo en 2026
Desde la reforma, el contribuyente puede elegir el método más favorable entre los dos disponibles:
| Método | Cómo se calcula la base | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo × coeficiente aprobado por el Ayuntamiento (varía según años de tenencia) | Cuando la ganancia real es alta y el resultado objetivo es menor |
| Real | Ganancia real = Precio venta – Precio compra (parte proporcional del suelo). Base = Ganancia × % suelo/valor catastral total | Cuando la ganancia real es baja o cuando hay pérdida |
Coeficientes máximos 2026 (método objetivo)
| Años de tenencia | Coeficiente máximo 2026 |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,15 |
| 4 años | 0,15 |
| 5 años | 0,15 |
| 6–10 años | 0,12 |
| 11–20 años | 0,10 |
| Más de 20 años | 0,045 |
Plazos de liquidación
| Tipo de transmisión | Plazo | Quién declara |
|---|---|---|
| Compraventa | 30 días hábiles desde escritura | El vendedor |
| Donación | 30 días hábiles desde escritura | El donatario |
| Herencia | 6 meses (prorrogables a 1 año) | El heredero |
Si no se liquida en plazo, el Ayuntamiento puede girar liquidación de oficio con un recargo del 20% más intereses de demora desde el momento del devengo.
Cómo evitar pagar la plusvalía municipal
- Pérdida acreditada: si el precio de venta es inferior al de compra, aporta ambas escrituras para demostrar que no ha habido incremento real. No hay plusvalía.
- Bonificación herencia vivienda habitual: muchos ayuntamientos aplican hasta el 95% de bonificación para descendientes directos que hereden la vivienda habitual del causante.
- Prescripción: si han transcurrido más de 4 años desde el devengo sin notificación municipal, la deuda puede haber prescrito.
- Errores en el cálculo municipal: si el Ayuntamiento aplicó el método incorrecto o un coeficiente superior al legal, el contribuyente puede impugnar la liquidación.
Plusvalía en herencias 2026
En las herencias, el heredero tiene 6 meses desde el fallecimiento para liquidar la plusvalía (prorrogables a 1 año mediante solicitud motivada). La base imponible se calcula sobre el valor catastral del suelo en la fecha del fallecimiento.
La bonificación por herencia de vivienda habitual, cuando existe, puede alcanzar el 95% de la cuota íntegra. El plazo para solicitarla coincide con el de la liquidación del impuesto. Consulta si tu municipio la contempla en la guía específica.
Calculadora de plusvalía por municipio
Calculadora de plusvalía municipal 2026
Introduce los datos de tu transmisión para calcular la plusvalía municipal por ambos métodos y saber cuál te conviene: